2017_Informe-gentrificacio-Palma-2017_CAT

LAGENTRI FICACI Ó APALMA I NFORMEDEL ’OBSERVATORIDEGENTRI FICACI ÓDEPAL MAXXI F ebr er2017 info@palmaxxi.com  www.palmaxxi.com Índex Què és la gentrificació? Són molts els estrangers que compren habitatges en Balears? Els estrangers compren solament habitatges molt cars? Pugen els preus dels habitatges? Es donen més préstecs hipotecaris? Hi ha molta oferta de pisos de lloguer? Quins són els barris amb més pisos de lloguer per a plataformes de turisme vacacional? Quin ha estat l’evolució de la població als barris amb molta demanda de compra d’habitatge? Conclusions 3 info@palmaxxi.com Què és la gentrificació? quest terme, és una cosa nova en el vocabulari castellà, ve de l’anglès gentrification, amb el qual es fa referència al procés en el qual la població original d’una ciutat o d’un barri (gene- ralment històric, cèntric i popular), és progressivament desplaçada per una altra d’un nivell adquisitiu més alt. Aquesta substitució de classe en un entorn construït determinat sovint sol ser el resultat de les estratègies que despleguen els interessos del capital financer, tant local com a forà, que decideix que és un bon negoci invertir en tal o com barri d’una o una altra ciutat. En aquest procés hi ha molts factors que guanyen: immobiliàries, constructors, bancs, professio- nals, propietaris, compradors, etc. Aquells que perden són els habitants que acaben sent despla- çats, ja sigui per la pressió econòmica del procés, ja sigui per l’acció de les administracions públiques i de la llei. Sigui com sigui, l’expulsió més o menys traumàtica de la població desplaçada sol venir acompanyada d’estratègies d’estigmatització alhora que de justificacions higienistes o exhorts en pro del progrés econòmic. Per si no fos poc, el fenomen de la gentrificació contribueix de manera decisiva a un altre més ampli: la falta d’habitatge digne per a una gran part de la població amb pocs ingressos que es veu afectada per la gran afluència de capital financer al mercat immobiliari amb l’objectiu d’especular i aconseguir grans rendiments. La gentrificació no sol ser un procés ràpid i sovint ocorre en diferents fases. Palma és un bon exem- ple d’això, atès que en altres moments històrics del desenvolupament de la ciutat va haver-hi dife- rents onades gentrificadores, principalment afavorides per la planificació urbana, sent el PEPRI de Sa Gerreria el cas més recent i paradigmàtic. Però en aquests moments som de l’opinió que la fase de gentrificació que s’aveïna, i que ja ha començat a ocórrer, és més intensa i més àmplia que les an- teriors, atès que combina de manera explícita la planificació urbana amb la comercialització turística de l’espai construït així com amb la internacionalització de la venda d’habitatges. És precisament aquesta combinació que atorga certa singularitat a la gentrificació que es dóna en zones de gran afluència turística com són les Balears i, més específicament per al cas que ens ocu- pa, la seva capital: Palma. És per això que a continuació oferim una sèrie de dades que tenen per objectiu emmarcar la gentrificació de Palma sota aquestes coordenades d’internacionalització i co- mercialització turística del mercat immobiliari.  www.palmaxxi.com Balears es manté al capdavant com la comunitat autònoma amb un major pes de compra d’habitatge per estrangers, en aquest cas amb el 35,61%, augmen- Són molts els tant el pes relatiu pel que fa a 2014 en el qual va aconseguir el 32,63%. O sigui, estrangers que que de cada 100 compradors d’habitatges a Balears, 35 són estrangers. compren habitatges en Balears? La major activitat immobiliària a Espanya es dóna en zones amb major atractiu des del punt de vista de la demanda, tenint especial importància la compraven- da amb finalitats turístiques i les compres per part d’estrangers. A Espanya, en 2015, es van registrar un total de 354.538, de les quals 10.626 corresponen a Balears. D’aquestes 10.626, un total de 3.783 van ser comprades per estrangers. SÍ La compra d’habitatges a les mans d’estrangers ha mantingut la seva favorable evolució durant l’any 2015, donant lloc a un nou màxim històric interanual en aconseguir un resultat del 13,18%, per sobre del 13,01% de l’any 2014, a nivell nacional.1 Els estrangers compren solament En l’últim any, el 5,18% de les compres d’habitatge realitzades per estrangers ha estat igual o superior als 500.000 euros, és a dir unes 195 cases. Aquest habitatges molt cars? resultat amb prou feines presenta variacions pel que fa a 2014 (5,20%), sent alguna cosa superior al de 2013 (4,72%). El mercat immobiliari ha estat copat principalment per compravendes amb fi- nalitats d’ús, pels quals el període mitjà de possessió tendeix a incrementar-se NO significativament. Un 10% d’habitatges es ven en menys de 3 anys a nivell naci- onal, encara que a Balears hi ha més dinamisme.2 Segons totes les previsions, el valor de l’habitatge per al període 2016/2017 Pugen els preus anirà a l’alça. De fet, les xifres del primer mes de l’any llancen un increment del dels habitatges? 3,2% en el preu dels immobles de Balears, mentre que la mitjana nacional va ser de l’1,1%. Els mercats del lloguer i de l’habitatge de segona mà a Balears seguiran en auge com a reflex de la major demanda que han experimentat en els últims temps.3 Els actuals nivells de preus se situen en quanties similars a les aconseguides SÍ abans de la gran crisi en 2004. Per tant, a diferència d’altres cicles alcistes, en els quals el mercat immobiliari es comportava de forma homogènia en un sen- tit positiu, en l’actualitat aquesta situació no es presenta. La recuperació s’està produint en determinats llocs. 1 Font: http://www.registradores.org/wp-content/estadisticas/propiedad/eri/ERI_Anuario_2015.pdf . 2 Font: http://www.registradores.org/wp-content/estadisticas/propiedad/eri/ERI_Anuario_2015.pdf . 3 Font: http://www.durendesa.com/blog/sector-inmobiliario-baleares-2016/974 . 5 info@palmaxxi.com Es donen L’accés a les hipoteques serà més flexible, per la qual cosa el crèdit més préstecs per a l’habitatge seguirà fluint. Així, el nombre de concessions hipo- hipotecaris? tecàries podrà augmentar fins a un 30%, quantitat que anirà directa- ment relacionada amb el nivell d’ingressos. Segons alguns analistes, aquelles persones l’esforç econòmic de les quals estigui per sobre del 35% tindran molt difícil la signatura hipotecària. Quant al cost de la hipoteca, les mateixes fonts dibuixen un horitzó SÍ molt positiu, marcat pels baixos interessos i a conseqüència de la si- tuació en negatiu a un any que -al seu judici- experimentarà l’euríbor.4 Així que també el seu preu està augmentant de forma notable. Se- gons subratlla José Oliver, expert del sector immobiliari a Palma: “Amb prou feines hi ha oferta de pisos en lloguer en moltes zones perquè la demanda és molt superior”, un factor en el qual incideix la comercia- Hi ha molta oferta de lització vacacional que s’ha registrat durant el passat hivern i que ha pisos de lloguer? provocat la sensació de saturació que s’ha viscut al centre de Palma. El resultat de tota aquesta equació, segons lamenta Natalia Bueno, una altra experta en el sector immobiliari de Palma, és que per a mol- tes famílies –que en un nombre important s’han vist durament cope- NO jades per la crisi i han perdut la seva categoria de classe mitjana– ja resulta inviable accedir a una residència, sigui en compra o en lloguer, en bona part de Palma i en els nuclis costaners. En aquest sentit, posa en relleu que “resulta impossible assumir 800 euros mensuals de lloguer per a parelles en les quals, si abans treballaven els dos amb sous dignes, ara solament ho fa un i a més amb el salari rebaixat”.5 4 http://www.durendesa.com/blog/sector-inmobiliario-baleares-2016/974 . 5 http://www.diariodemallorca.es/mallorca/2016/05/11/compra-vivienda-crece-20-demanda/1116626.html .  www.palmaxxi.com Quins són els barris amb més pisos de lloguer per a plataformes de turisme vacacional? A Palma, segons la web www.insideairbnb.com, el 69,2% de lloguers vacacionals són pisos o cases senceres, la resta són habitacions. La mitjana de preus és de 88 euros al dia. L’ocupació anual és d’un 17% de mitjana i els ingressos mensuals és de 332 euros. Estan disponibles tot l’any un 97,6%. Com es veu en el mapa dels lloguers d’aquesta pàgina web, la majoria es concentren als barris antics de ciutat: Cala Major, El Terreny, Passeig Marítim, Sta. Catalina, Centre Històric, El Molinar i Can Pastilla. 7 info@palmaxxi.com Segons les dades del padró municipal del 2015, el municipi de Palma tenia 427. 923 persones empadronades, de les quals 109.219 (el 26%) Quina ha estat havia nascut a l’estranger. En el 2004, tan sol deu anys abans, el per- l’evolució de centatge era del 16%. la població Segurament, de tots els canvis poblacionals ocorreguts en l’última dè- als barris amb cada, l’arribada de persones nascudes a l’estranger ha estat el més no- molta demanda table. Si be Palma era una ciutat habituada a la presència d’estrangers de compra (principalment turistes però també residents), durant l’última dècada d’habitatge? s’ha incrementat notablement el volum i diversificat la procedència. En el quadre següent veiem en termes percentuals els barris en què l’increment de la població estrangera està per sobre de la mitjana de la ciutat. Coincideix que són els barris més demandats per a la com- pra de pisos i el lloguer turístic. En tots aquests barris hi ha hagut una evolució positiva de l’augment de persones empadronades nascudes a l’estranger. Hem fet també una estimació per 2030, dins de 15 anys. 2004 2012 2015 2030 Palma 16 25 26 40 La Llotja-el Born 25 34 34 48 Sant Jaume 31 31 33 36 Sant Nicolau 27 35 36 50 CENTRE HISTÒRIC Cort 32 39 41 55 La Seu 14 27 28 45 Monti-sion 18 24 27 41 La Calatrava 16 26 28 43 El Sindicat 29 34 36 45 El Mercat 23 31 34 50 La Missió 29 35 32 38 Sant Agustí 41 48 49 58 Cala Major 47 51 52 58 Portopí 33 39 42 56 LITORAL PONENT La Bonanova 19 25 27 41 Gènova 20 24 26 34 El Terreno 37 44 45 59 Son Armadans 24 31 32 44 Santa Catalina 17 27 28 43 El Jonquet 22 34 38 44 Son Vida 32 46 43 56 Font: Observatori d’Igualtat. Aj. de Palma. Hem utilitzat la variable persones nascudes a l’estranger... Si haguéssim utiitzat la variable segons nacionalitat, les dades serien dife- rents , sobretot en els darrers anys.  www.palmaxxi.com Conclusions Palma és una plataforma molt important del negoci immobiliari europeu. De fet, segons dades de la Fundació Impulsa, el negoci immobiliari és el primer sector en importància en el PIB de la ciutat. Aquest negoci immobiliari genera un gran volum de compra, venda i lloguer d’habitatges a la ciu- tat, volum que es concentra als barris de més interès turístic-residencial. D’altra banda, l’arribada contínua de turistes directes que s’allotgen en habitatges normals, crea un mercat turístic intensiu i genera també un altre tipus de demanda d’habitatge que fa pujar els preus de compra i de lloguer. Això suposa una gran dificultat per a molts joves per accedir per primera vegada a un habitatge de lloguer o de compra. També afecta a persones i situacions molt diverses que tenen un pis en llo- guer normal, ja que viuen sota l’amenaça d’una alta pujada del lloguer quan s’acaba el període legal contractat. Tot això comporta un desplaçament de les persones que venien residint en aquests barris, a favor de compradors amb un major poder adquisitiu, dels quals molts són ciutadans estrangers. Això Tot això contribueix de manera decisiva al fenomen ja existent de la gentrificació, ampliant els seus efectes a noves zones alhora que intensificant el seu caràcter especulatiu i afectant així de cada vegada més a un major nombre de ciutadans. info@palmaxxi.com AUTORS Marc Morell Doctor en antropologia social especialitzat en processos de mercant- lització turística i en el caràcter de classe de la producció de l’espai. D’ençà d’un temps hi investiga el treball que requereix la gentrificació i ha dut a terme treball de camp a Mallorca i a Malta. Carlota Cabeza Llicenciada en Ciències polítiques i de l’Administració, Universitat Pompeu Fabra. Coordinadora de www.mallorcasostenible.org MARIA LLUISA DUBON PRETUS Llicenciada en Geografia per la Universitat de Palma (ara de les Illes Balears), en 1982. Doctora en Geografia per la UlB, novembre de 1999. Ha obtingut diversos premis com el Cinquè Premi de Recerca Cultural “Francesc de Borja Moll” 1991 i el premi Ullastre per la seva contribució al l Pla Territorial Insular de Menorca. CLIMENT PICORNELL BAUZA (Vocal) Doctor en Geografia i professor de la Universitat de les Illes Balears, de la qual va ser vicerector. Autor de llibres i articles sobre Didàctica de les Ciències Socials, Geografia i Cartografia de les Illes Balears. Recentment ha publicat el llibres “Palma, crònica sentimental” (2014) i Mallorca profunda (2015). JAUME GARAU SALAS (President) Llicenciat en Psicologia Social per la Universitat de Barcelona i Màster en Psicologia de les Organitzacions per la London School of Econo- mics. És soci fundador d’Arca i el 2009 va ser nomenat soci d’honor. Ara és Diputat en el Parlament de les Illes Balears. ESTUDIAR L'EVOLUCIî ORDENAR EL CONEIXEMENT INTEGRAR-HO INTERPRETAR-HO DONAR-HO A CONéIXER PROPOSAR ALTERNATIVES WWW.PALMAXXI.CoM INFO@PALMAXXI.COM